От бума к заморозке: объяснение кризиса жилищного строительства в Канаде

Рынок жилья Канады переживает фундаментальную трансформацию — не только в ценах, но и в типах строящихся домов. От Торонто до Ванкувера и Калгари застройщики приостанавливают строительство, темпы начала строительства замедляются, а структура вводимого жилья в эксплуатацию в ближайшие 3–5 лет кардинально изменится. В секторе односемейных домов и кондоминиумов, традиционных столпов канадского домовладения, наблюдается значительный спад в строительстве, в то время как аренда специализированного жилья незаметно подскакивает к рекордным уровням. В Торонто, который часто считают опережающим индикатором, количество строящихся жилых единиц сократилось на 2,3% только за последний месяц и почти на 11% в годовом исчислении. Наиболее значительное падение наблюдается в строительстве кондоминиумов, где оно снизилось на 16,4%, а в секторе односемейных домов — на 17,1%. В то же время аренда специализированного жилья выросла на 15,5% в годовом исчислении. Ванкувер и Калгари в разной степени отражают эту тенденцию. В частности, Калгари выделяется ростом арендного предложения на специализированное жилье почти на 55% по сравнению с прошлым годом. Это изменение сигнализирует о фундаментальной переориентации жилищного строительства в Канаде. В перспективе ожидается сокращение числа кондоминиумов и отдельных домов, в то время как предложение аренды должно значительно увеличиться. Вероятным результатом станет дальнейшее снижение арендных ставок, снижение доходности для индивидуальных инвесторов в кондоминиумы и рост активности на рынке перепродаж, поскольку владение жильем становится менее привлекательным. В то же время, строительство новых односемейных домов практически отсутствует за исключением традиционных элитных районов, таких как Шонесси, Западный Ванкувер и Пойнт-Грей. Эта тенденция усугубляется тем, что будущий портфель проектов демонстрирует дальнейшее ослабление. Количество разрешений на строительство сократилось на 2,4% по сравнению с прошлым годом, а с поправкой на инфляцию стоимость этих разрешений снизилась почти на 8%, что означает сокращение объемов жилой застройки более чем на 560 миллионов долларов. Количество разрешений на строительство односемейных домов сократилось более чем на 10%, и даже более устойчивый сектор многоквартирного строительства начинает замедляться. С момента достижения пика в декабре 2024 года количество разрешений на строительство многоквартирных домов сократилось почти на 29%. Эти тенденции свидетельствуют о том, что, несмотря на агрессивные государственные стимулы для стимулирования строительства нового жилья, застройщики теряют уверенность. Рост издержек, снижение спроса и бюрократические препоны теперь перевешивают политические «пряники». Этот разрыв между амбициями правительства и толерантностью к рыночным рискам становится критическим препятствием для нового предложения. Нигде это не проявляется так ярко, как в Бернаби. Будучи одним из первых городов, активно внедряющих закон Британской Колумбии о зонировании многоквартирных домов, Бернаби ускорил значительное уплотнение ранее одноквартирных зон. Однако по мере развития этих проектов жители сопротивляются. От 4-этажных домов с проходами до плотной застройки с нулевой парковкой, общественное недовольство побудило город пересмотреть свои правила строительства многоквартирных домов. В ответ Бернаби предлагает ужесточить требования к многоквартирным домам. Эти изменения включают в себя снижение допустимой высоты зданий до 38%, сокращение площади этажей на треть и повышение минимальных требований к парковке. Удобство проживания также пострадает: во многих новых проектах высота потолков уменьшится с 10 до 8 футов, а верхние этажи будут ограничены фронтонами. В результате количество квартир уменьшится, дома станут меньше, а многие ранее перспективные проекты больше не реализуются. На этом фоне последний отчёт о занятости в Канаде на первый взгляд кажется убедительным — 60 000 новых рабочих мест в сентябре против ожидаемых всего 15 000. Но в глубине души картина сложнее. Более половины прироста рабочих мест пришлось на государственный сектор, и большая часть новых рабочих мест была сосредоточена в Альберте. Онтарио и Квебек, которые вместе представляют собой экономическое сердце страны, добавили всего 4000 рабочих мест и в совокупности потеряли более 30 000 рабочих мест за последние три месяца. Реальная новость заключается в том, что в Канаде появилось 106 000 рабочих мест с полной занятостью, но было потеряно 46 000 рабочих мест с частичной занятостью, более половины из которых — в федеральном правительстве. Уровень безработицы остался на уровне 7,1% — самого высокого значения с 2016 года, не считая пандемии, — а количество отработанных часов даже сократилось, что является едва заметным, но важным сигналом о возможном замедлении роста ВВП в четвертом квартале. Отчет в целом не произвел впечатления на инвесторов: доходность облигаций осталась стабильной, а ожидания по-прежнему указывают на последнее снижение ставки Банком Канады на ...