ЖК city bay инвест разбор и сравнение с другими объектами недвижимости бизнес-класса от mr group
Ссылки на мои соцсети: https://t.me/investarithmetic
https://dzen.ru/investarithmetic
https://vk.com/investarithmetic
В этом видео я произведу оценку инвестиционной привлекательности проекта city bay в сравнение с другими проектами от mr group в сегменте недвижимости бизнес-класса. Помимо оперирования конечными цифрами, которые я свёл в итоговую таблицу что сейчас на экране, Я постараюсь по мере возможности предоставить фото и видео обоснования своей позиции. Также в этом видео будут моменты которые наверняка заинтересуют и тех кто покупает недвижимость для себя. Для своих расчётов я выберу самую дешёвую из тех что сейчас в наличии, а чуть позже рассмотрю и посчитаю видовую студию. Так, что касается аренды, несколько месяцев назад я добавил себе в избранное три варианта студий по возможности с хорошим ремонтом, которые сдавались в ЖК сити бэй вы сейчас их видите на своих экранах. Первые два варианта - это обычные студии с видом либо окна в окна, либо куда-нибудь на дорогу, а вот третий вариант я специально нашел видовую с прямым видом на реку, и в этой студии как вы видите также в наличии отличный угловой вид и обзор. Большой ошибки не будет если я поставлю потенциальную цену аренды 65.000 для дешёвой студии, и 75.000 для видовой студии. И мы видим что показатель рентабельность аренды на 1,5% выше у видовой студии. Это если мы покупаем квартиру на 10 лет. Если рассматривать инвестиции скажем на 15 лет с продажей в сороковом году, то в этом случае разница по этому показателю меньше процента. Ну как вы уже догадались показатель рентабельности аренды в моей модели также зависит от даты выдачи ключей и соответственно даты начала аренды, а также от выбранной нами стратегии то есть на какой срок мы купили и Когда будем продавать нашу квартиру. Так теперь что касается цены продажи, я точно также добавил в избранное две продававшихся в Сити Бей студии с неплохим ремонтом. Вернёмся в мою таблицу рентабельности, Цену продажи дешёвой студии я всё-таки поставлю 14 млн. А цену видовой студии 15 млн из расчёта что удорожание видовых квартир к аналогичным невидовым примерно 10-15% у самого застройщика в новостройках city bay. Если предаться фантазиям, и представить что mr group в какой-то момент сделает вот так, то мы видим уже вполне приемлемый апсаид ко вторичке; неплохую общую рентабельность и хорошую рентабельность аренды для студии в бизнес-классе. Для определения цены аренды я также нашёл три варианта Е2 сдающихся в ЖК city bay все к сожалению не видовые. В своей табличке я поставлю аренду 88000 для дешёвой однушки и 102.000 для видовой. В итоге для дешёвой евродвушки я поставил цену продажи 19.800, а для видовой 22 млн 800 сохранив тем самым пропорцию как на первичке. Теперь самая важная часть видео, в которой мы посмотрим и сравним показатели объектов жк сити бэй с показателями в остальных проектах от mr group в сегменте недвижимости бизнес-класса. На условно первом месте идёт евродвушка в ЖК city zen, потом студия в ЖК veer а дешёвая однушка в city bay на третьем месте. Так теперь рассмотрим комбинированную стратегию - это сдача в аренду с последующей продажей через 10 лет то есть в тридцать пятом году. Условное первое место здесь у евродвушки в ЖК veer, кстати я не стал добавлять в таблицу проект set чтобы визуально её не перегружать, так как set и veer это по сути один проект. Далее идут евродвушки в ЖК city bay, и евродвушка в ЖК city zen. Ну а последнее место предсказуемо заняла видовая студия в ЖК сити бэй в корпусе недалеко от МКАД. Здесь как мы видим довольно-таки существенный отрыв от первого места по показателю общей рентабельности. Ещё обращает на себя внимание как кучно в аутсайдерах расположились объекты в ЖК Селигер Сити, там ключи в первом квартале двадцать седьмого года, а уже имеется отрицательный апсайд по сравнению к ценам вторички. Теперь попытаемся найти и узнаем почём сейчас продаются видовые евро трёшки, напоминаю что для видовой квартиры окна должны быть на юг. В итоге самую дешёвую видовую я нашёл в корпусе пасифик 4 за 21.553.000 на 46 этаже, зато у неё будут нормальные окна и классный вид и в кухне-гостиной и в спальне номер два. Я Знаю что в level стрешнево видовые двушки сдавались примерно за 115, ну и здесь ровно столько же и поставил. По показателю Рентабельности аренды и по общей рентабельности, преимущество за видовой евро-2 Мой фаворит среди объектов в ЖК Сити бэй - это конечно видовая евро-2,. капитал в 15 млн можно вполне удачно здесь припарковать, а капиталл в 22 млн и выше с точки зрения инвестиций, наверно лучше попытаться пристроить, ну например в локации Павелецкой Сити. А в заключении в качестве резюме хотел бы подчеркнуть что в данном случае давать оценку проекту в целом, на мой взгляд неправильно так как в рамках одного проекта есть как очень неплохие лоты так и в рамках этого же проекта есть и неликвид: это корпуса рядом с МКАД, с волоколамкой, с окнами выходящими на МКАД.
