по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Существенными условия договора к/п недвижимости являются:
-согласованные условия о предмете договора, а именно данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества;
-согласованные сторонами условия о цене недвижимости;
-существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий договор не считается заключенным.
Немаловажным условием договора к/п недвижимости является и указание наличия или отсутствия обременений объекта недвижимости, то есть Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Как юрист, я часто сталкиваюсь с элементарной некомпетентностью сотрудников агентств недвижимости, причем слабое знание юридической стороны вопроса демонстрируют как агенты по недвижимости из небольших агентств, так и из достаточно крупных агентств недвижимости, имеющих несколько филиалов в г. Екатеринбурге. Не редки случаи когда за достаточно весомую сумму для рядового гражданина (стоимость услуг по составлению договора к/п недвижимости), агентства предоставляют заказчику договор соответствующий лишь формальным требованиям закона, то есть в нем соблюдены только существенные условия договора указанные мной выше, да и то бывает не все. Часто в подготовленных сотрудниками агентств договорах к/п отсутствуют акты приема-передачи недвижимости, хотя в соответствии со ст. 556 ГК РФ Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. И хотя существует практика заключения договоров к/п недвижимости и без актов приема-передачи, в которых недвижимость передается до подписания договора, все же если провести глубокий правовой анализ такой ситуации, то такой договор является не совсем корректным. Дело в том, что акты приема-передачи необходимы для того, что бы сторонам по договору, при возникновении между ними каких-либо разногласии, было чем документально подтвердить фактическую передачу недвижимого имущества или денежных средств в суде, кроме того, в актах могут быть указаны обнаруженные на момент принятия помещения недостатки, сведения о состоянии помещения, либо иные имеющие значения детали.
Сделки между субъектами гражданских правоотношений связанные с отчуждением и приобретением прав собственности на недвижимое имущество требуют не только базовых знаний в области гражданского права. Значительная часть агентств недвижимости, к моему большому сожалению, вообще не имеют в штате юриста, такие агентства в своей повседневной деятельности руководствуются примерными формами договоров, рекомендованными Уральской палатой недвижимости, и даже не задумываются, что УПН хоть и является организацией, в штате которой множество, несомненно, квалифицированных специалистов в области недвижимости, предоставляет эти примерные формы для первичного ознакомления при обучении агентов недвижимости и рекомендует использовать такие формы только при отсутствии своих более детально разработанных с юридической точки зрения договоров.
Каждый человек, желающий приобрести себе дом, квартиру, комнату, иную недвижимость, рискует очень большими деньгами, как правило полученными после продажи своей прежней недвижимости, либо скопленными вследствие долгих лет работы и в случае неправильно составленного договора купли продажи недвижимости рискует оказаться либо в ситуации, в которой ему придется нести дополнительные затраты (например, на ремонт скрытых недостатков приобретенной квартиры), либо вообще потерять все свои деньги не получив ничего (например, признания договора ничтожным в связи с установлением недееспособности продавца). В ситуации с признанием гражданина недееспособным и признай сделки ничтожной вернуть свои деньги, как правило, невозможно, потому как их уже и след простыл, а взыскивать их не с кого, разве что с агентства недвижимости, которое оказало услугу ненадлежащим образом.
Подытоживая все вышесказанное, хотелось бы посоветовать гражданам, решившим купить или продать свою недвижимость, тщательно выбирать агентства недвижимости и при возникновении малейших сомнений в квалифицированности специалистов агентства составивших вам договор привлекать независимых юристов для того, чтобы они провели глубокий правовой анализ составленных документов и выдали вам свое заключение.
Автор Юрист Россолов А.С.
www.rossolov.viptop.ru
