Бизнес

Рязанская элитная недвижимость

Рейтинг:   / 0
ПлохоОтлично 

Дорогая недвижимостьЗа кризисный год в Рязани подешевела самая дорогая жилая недвижимость - элитные квартиры. Причем в два раза. Ушедший год на рынке жилой недвижимости Рязани продемонстрировал, что эта самая недвижимость была сильно переоценена

- что обидно, включая и самое дорогое и качественное - элитные квартиры. Однако, как свидетельствуют события конца 2009 - начала 2010 годов, элита не сдается под напором неблагоприятных обстоятельств. Сначала цены на элитное жилье стабилизировались, а теперь кое-где даже поползли вверх.

Падение цен на «элиту» за кризисный год составило до 40-50 %! И вопреки мрачным прогнозам риэлторов, что стройки остановятся, - 7 новых домов все-таки пополнили предложение 2009 года, а 4 - сданы в эксплуатацию. Не маловато ли? - подумает читатель. Нет, хорошего много не бывает. В том смысле, что и быть не должно: традиционно доля элитного жилья на рынке не - 10% (если брать и верхнюю границу бизнес-класса). Этот баланс сохранился и в минувшем, кризисном году.

Переуценка ценностей

Уже к концу III квартала прошлого года объем предложения первичного рынка элитного жилья составил 97,9 тыс. м2 (436 квартир) в 5 элитных комплексах. При этом, несмотря на относительное спокойствие рынка, объем предложения за год, прошедший с начала финансового кризиса, вырос. В основном это произошло за счет выхода масштабных элитных объектов, давно ожидавшихся рынком.

Лидирующую позицию по объемам предложения в течение всего года занимал Центральный район Рязани, где было сосредоточено около половины всего элитного предложения Рязани. Однако выросла доля и менее активно реализуемых ранее районов. Однозначно купить квартиру в Рязани стало легче.

Отрадно, что спрос на новостройки, существенно снизившийся с началом финансового кризиса, минувшей осенью начал постепенно восстанавливаться. Некоторые эксперты усмотрели здесь зачатки возрождения инвестиционного спроса.

Можно с уверенностью говорить о том, что с лета прошлого года спрос на элитную недвижимость начал постепенно возвращаться на докризисные уровни, по крайней мере, в количественном выражении. Самым активным и успешным месяцем 2009 года стал декабрь, когда на рынке было закрыто порядка 50 сделок, что даже больше, чем среднемесячные докризисные показатели.

Сегодня в фокусе покупателей по-прежнему находится готовое жилье, хотя все больше клиентов готовы рассматривать объекты на начальной стадии строительства при условии адекватной цены, подтвержденного финансирования, и возможности получения рассрочки от застройщика. Возвращение покупательского спроса на строящиеся объекты - очень важный показатель стабилизации.

Еще одна существенная тенденция - сокращение объема предложений на первичном рынке Рязани. С начала 2010 года на рынке элитного жилья начались активные продажи в одном новом проекте - жилом комплексе «Братиславский». На фоне дефицита предложения и роста спроса на качественные строящиеся проекты мы прогнозируем устойчивый спрос на квартиры в этом доме.

Четвертинка на половинку

Понятно, что, несмотря на оживление продаж, для самой продажи цена все-таки должна быть снижена в соответствии с кризисной обстановкой. Аналитики считают, что в начале 2009 года отрицательная коррекция долларовых цен была обусловлена преимущественно динамичным ростом курса американской валюты. Однако с марта снижение цен происходило преимущественно под влиянием внутрирыночных факторов, в первую очередь пониженного спроса. Продолжает сохраняться дифференциация средних цен на элитное жилье по топонимическим районам города. Это связано, прежде всего, с вымыванием с рынка более дешевых квартир в бюджетном диапазоне от 1 до 1,5 млн. рублей.

Возможно, сильное воздействие на рост продаж окажет развитие ипотеки в Рязани.

Вторичный бастион

На вторичном рынке продавцы и покупатели времени зря также не теряли: уже к августу 2009 года объемы нового поступления превысили январские показатели практически в 3 раза. Примечательно, что продавцы продолжали выставлять квартиры уже по сниженным ценам, и, как следствие, скидки при переговорах оказывались минимальными - как правило, они не превышали 10 %. Это не устраивало покупателя и в итоге привело к тому, что средние цены предложения на вторичное жилье еще снизились. Основное снижение цен за квартал коснулось ранее переоцененных и менее популярных районов  (Южный и Приокский).

Отложенные надежды

Как уже отмечалось выше, элитный сегмент - чуть ли не единственный на рынке жилья, где понятие «реализация отложенного спроса» - не пустой звук. Состоятельный покупатель, помедлив, все-таки возвращается. К сентябрю количество заявок превысило январские показатели более чем в 2 раза, июльские показатели (летний период в этом году оказался достаточно активным) - на 20 %. Рост активности был связан как с традиционным сезонным фактором, так и с влиянием «отложенного спроса», проявившегося еще с весны 2009 года.

Очевидно, отмечают аналитики, что основным фактором привлечения покупателей оставались сниженные цены. Особенно актуальным это оказалось к началу осеннего периода: в условиях достаточно противоречивых прогнозов относительно дальнейшего экономического развития страны и на фоне сниженных цен на недвижимость покупатели предпочитали не откладывать приобретение активов. Важным фактором при этом являлось то, что в основном покупки совершались не в инвестиционных целях, а для собственного проживания. Дальнейшая коррекция цен уже не была принципиально ограничивающим фактором покупки.

Самые дорогие новостройки в Рязани к концу 2009 года предлагались в ЖК «Максим». Аналитики стали говорить об окончательной стабилизации рынка новостроек - застройщики зафиксировали определенный уровень цен. Дополнительные скидки если и предоставлялись, то, как правило, только в индивидуальном порядке.

Что же будет?

Дальнейшая политика ценообразования и поведение покупателя напрямую связаны с макроэкономической динамикой - изменением цен на нефть, валютного курса. Понятно, что покупатель элитного жилья испытывает затруднение, связанное скорее не с тем, где взять деньги, а с тем, куда их надежно и эффективно вложить. Что особенно актуально на фоне отрицательной коррекции доллара к рублю.

Еще раз остановимся на октябрьской ситуации с возрастанием продаж. Причина роста количества сделок в сегменте городского элитного жилья в конце 2009 года - не только в снизившихся ценах и укреплении доверия к застройщикам, но и в динамичном ослаблении курса доллара и евро к российскому рублю. Стремясь сохранить валютные сбережения, покупатели принимали решение гораздо быстрее, чем в начале года.

Осень - период традиционной активности рынка. Исключение составила осень 2008 года - как раз кризисная. То есть традиционная осенняя активизация на фоне отсутствия существенных финансовых потрясений отмечена в 2009 году, что привело к некоторому оживлению рынка, которое, скорее всего, и будет ощущаться в краткосрочной перспективе, однако вряд ли приведет к существенному колебанию цен в ту или иную сторону: причин ни для сильного падения, ни для значительного роста цен в настоящий момент нет. В целом, не стоит забывать, что элитный рынок - традиционно наиболее стабильный и устойчивый, даже в условиях серьезных потрясений меняется значительно меньше, чем другие сегменты.

Однако нужно помнить, что «несмотря на активизацию рынка элитного жилья, в данном сегменте продолжается снижение цен. Только в течение 2009 года цены текущего предложения снизились на 34 %. Более чем в четверти проектов премиум-класса цены сократились практически вдвое. В целом по отношению к докризисному максимуму (август 2008 года) текущая усредненная цена предложения снизилась на 43 %.

Аналитики считают, что сейчас уже с уверенностью можно говорить о преодолении определенного этапа кризиса. Рынок городской элитной недвижимости стабилен. Цены на рынке достигли своего «дна» и в последние месяцы демонстрируют небольшой рост. При отсутствии существенных финансовых потрясений в 2010 году можно ожидать небольшого (по сравнению с докризисным периодом) роста цен - на уровне 10-15 %.

Видео на тему

Читайте так же

Liveinernet

Вы здесь: Главная Бизнес Статьи Недвижимость Рязанская элитная недвижимость